Kredyt hipoteczny jest często jedyną możliwością finansowania zakupu własnego mieszkania. Z czasem jednak może się okazać że kredytobiorca może spłacić zobowiązanie przed wyznaczonym terminem. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest możliwa. Jednak czy zawsze się opłaca? Na jakie aspekty warto zwrócić uwagę, chcąc spłacić kredyt hipoteczny przed terminem.
Kredyt hipoteczny niezwykle popularny
Choć kredyty hipoteczne to zobowiązania finansowe na kilkadziesiąt lat, to stale cieszą się dużą popularnością. Ze znacznym wzrostem tego rodzaju finansowania mieliśmy do czynienia szczególnie w III kwartale 2023 r., gdy banki udzieliły 40 749 kredytów. Liczba udzielonych kredytów w tym okresie wzrosła po ponad 32 proc. w stosunku do II kwartału 2023 r. A kwota zaciągniętych zobowiązań hipotecznych w tym okresie wyniosła 15,843 mld złI.
Na wzrost popularności kredytów hipotecznych – mimo trudnej sytuacji ekonomicznej – wpłynęła z pewnością dostępność rządowego finansowania zobowiązań na własne mieszkanie – „Bezpieczny kredyt 2%”, który wszedł w życie w II połowie 2023 r. W ramach programu kredytobiorca otrzymuje od rządu dopłatę do części odsetkowej rat kredytu przez 10 lat kredytowania, dzięki czemu oprocentowanie zobowiązania spada do poziomu 2 proc. Program finansowania zakończył się z końcem 2023 r. i ma być zastąpiony nowym programem „Mieszkanie na start” oferującym wybranej grupie kredytobiorców obniżone oprocentowanie kredytu nawet do 0 proc.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego możliwa
Zasady udzielania kredytów hipotecznych reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze na pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Rozdział 5. ustawy jasno wskazuje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Co ważne, kredytobiorca przed podjęciem ostatecznej decyzji w tej sprawie, ma prawo wystąpić do banku z wnioskiem o udzielenie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed określonym w umowie kredytowej terminie. Informacje przekazane przez bank pomogą kredytobiorcy ocenić czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego będzie dla niego opłacalna. W przypadku spłaty kredytu hipotecznego w całości przed terminem jego całkowity koszt ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu za okres, o który został skrócony kredyt. Co ważne, obniżenie całkowitego kosztu kredytu obowiązuje również wtedy, kiedy ww. koszty zostały poniesione przez kredytobiorcę jeszcze przed pełną spłatą kredytu. Warto też pamiętać, że chociaż ustawa nakłada na banki obowiązek udostępnienia klientom opcji wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, to te mogą zastrzec w umowie kredytowej rekompensatę w przypadku przedterminowej spłaty zobowiązania.
Rekompensata dla banku tylko w ciągu 3 lat?
Zasady ustalania wysokości rekompensaty dla banku w przypadku spłaty kredytu hipotecznego przed terminem również określa ustawa. Bank ma prawo do takiej rekompensaty – w przypadku kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową – tylko w przypadku, kiedy spłata całości lub części kredytu ma miejsce w ciągu 36 miesięcy od daty zawarcia umowy. Co ważne, wysokość rekompensaty nie może przekroczyć wartości odsetek, jakie byłyby naliczone od spłaconej wartości kredytu. Jej wartość nie może też przekraczać 3 proc. spłacanej kwoty zobowiązania. Zapisy ustawy jasno wskazują, że rekompensata dla banku obowiązuje tylko w przypadku, kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ma miejsce w ciągu 3 lat od podpisania umowy o kredyt. Oznacza to, że chcąc spłacić kredyt przed terminem, ale po upływie 36 miesięcy od podpisania umowy kredytowej, nie trzeba obawiać się konieczności opłacenia dodatkowej rekompensaty dla kredytodawcy, ponieważ ten nie może takiej zastosować.
Opłacalność spłaty kredytu hipotecznego przed terminem
Spłata kredytu hipotecznego przed zakończeniem umowy kredytowej ma wiele zalet. Przede wszystkim zdejmuje z kredytobiorcy presję posiadanego wieloletniego zobowiązania. Poza tym spłata kredytu hipotecznego poprawia zdolność kredytową kredytobiorcy – skoro nie posiada już zobowiązania na kilkaset tysięcy złotych, może korzystać z innych wariantów zobowiązań finansowych. Spłata kredytu hipotecznego to też zdjęcie obciążenia kredytowego z posiadanej nieruchomości.
Jednak wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to przede wszystkim niższe koszty ponoszone przez kredytobiorcę. Dotyczą one nie tylko wysokości odsetek, ale również zwrotu części prowizji za udzielony kredyt czy części kosztów wykupionej polisy ubezpieczeniowej (za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej). Dlatego jeśli tylko ma się zdolność finansową do spłaty kredytu na mieszkanie przed terminem, jak najbardziej warto to zrobić.
I ZBP, Raport AMRON-SARFiN 3/2023: Wyraźne ożywienie rynku kredytów hipotecznych – https://zbp.pl/Aktualnosci/Wydarzenia/Raport-AMRON-SARFiN-3-2023
